Mietspiegel Konstanz & Bodensee 2026

Wie hoch sind die aktuellen Mietpreise in Konstanz, auf der Halbinsel Höri und in der gesamten Bodensee-Region? Grundlage ist der qualifizierte gemeinsame Mietspiegel Konstanz–Allensbach–Reichenau 2025, der seit dem 1. Dezember 2025 in Kraft ist und bis zum 30. November 2027 gilt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt danach 11,37 €/m² in Konstanz, 10,92 €/m² in Allensbach und 10,76 €/m² in Reichenau.

Unsere Tabelle zeigt Ihnen die Mietpreis-Spannen nach Wohnungsgröße und Lage. Sie hilft Mietern wie Vermietern, den fairen Marktpreis für eine Immobilie einzuschätzen. Für Eigentümer, die zwischen Vermietung und Verkauf abwägen, bietet PZ Immobilien zusätzlich eine persönliche Einschätzung der Marktsituation.

Mietspiegel Konstanz & Umgebung 2026 – Nettokaltmiete €/m²

Wohnungsgröße	Konstanz*	Allensbach / Reichenau*	Höri (Gaienhofen, Öhningen, Moos)**	Radolfzell**
bis 40 m²	10,40 – 22,30 €	10,00 – 21,40 €	10,00 – 16,50 €	10,50 – 17,50 €
40 – 60 m²	9,30 – 16,60 €	9,00 – 15,80 €	9,50 – 14,00 €	9,50 – 14,50 €
60 – 80 m²	9,30 – 13,80 €	8,90 – 13,20 €	9,00 – 13,00 €	9,00 – 13,50 €
80 – 100 m²	9,30 – 12,70 €	8,90 – 12,10 €	8,50 – 12,50 €	8,50 – 12,50 €
über 100 m²	9,30 – 12,10 €	8,90 – 11,60 €	8,50 – 12,00 €	8,50 – 12,00 €

* Spannen der Basis-Nettomiete gemäß Tabellen 1–3 des qualifizierten gemeinsamen Mietspiegels Konstanz–Allensbach–Reichenau 2025 (gültig 01.12.2025 – 30.11.2027), gerundet. Die Spanne je Wohnungsgröße ergibt sich vor allem aus dem Baujahr: ältere Bestandswohnungen liegen am unteren, Neubauten (Baujahr ab 2023) am oberen Rand. Zu- und Abschläge für Ausstattung, Beschaffenheit und Lage kommen hinzu – die exakte ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung ermitteln Sie mit dem offiziellen Mietspiegel der Stadt Konstanz.
** PZ-Marktbeobachtung, Stand Juli 2026: Für die Höri und Radolfzell existiert kein qualifizierter Mietspiegel. Die Werte beruhen auf unserer laufenden Auswertung von Angebots- und Abschlussmieten in der Region und dienen der Orientierung.

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Wie ermittelt man die ortsübliche Miete?

Eine ortsübliche Vergleichsmiete stellt den vor Ort üblichen Mietpreis für vergleichbare Wohnungen dar. Der Mietspiegel erklärt Mietpreisunterschiede, die sich für Wohnungen aufgrund unterschiedlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ergeben. Die Berechnung für eine ortsübliche Vergleichsmiete kann nur mit den Mieten der auf dem Markt frei verfügbaren Wohnungen erfolgen. Sozialer Wohnungsbau bzw. geförderter Wohnraum sind hier nicht berücksichtigt.

Die Vielfalt und die qualitative Spannbreite der den Mietpreis bestimmenden objektiven Faktoren können jedoch selbst durch den umfangreichen Datensatz nicht vollständig erfasst werden. Der Mietspiegel weist daher Preisspannen um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete auf. Die in einem Mietspiegel angegebenen Spannen werden regelmäßig durch eine Hilfe zur Spanneneinordnung ergänzt. Dabei handelt es sich um einen Kriterienkatalog, nach dem eine Wohnung als besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Der höchste Spannenwert entspricht einer Wohnung, für die nur die positiven Merkmale zutreffen, und umgekehrt.

Beim Vergleich mit der tatsächlichen Miete ist grundsätzlich die berechnete durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen. Rechtlich ist in § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestimmt, was eine ortsübliche Vergleichsmiete ist.

Wie berechnet man den Mietspiegel?

Die Grundlagen für die Erstellung des Mietspiegels ergeben sich aus den §§ 558c und 558d BGB. Der Mietspiegel stellt eine Übersicht dar über die in einer Kommune gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Die ausgewiesenen ortsüblichen Mietpreise setzen sich, entsprechend den gesetzlichen Vorgaben, aus Neuverträgen, die in den letzten sechs Jahren vereinbart wurden, oder aus Mieterhöhungen zusammen.

Den Quadratmeterpreis erhält man, indem man die Miete durch die Wohnfläche dividiert. Da der Mietspiegel die Kaltmieten auswertet, muss bei Anwendung des Mietspiegels die Kaltmiete für die Berechnung verwendet werden. Die Mietpreise werden für die so gebildeten Wohnungsgruppen als Preisspannen von–bis ausgewiesen. Der qualifizierte Mietspiegel soll für Transparenz auf dem Wohnungsmarkt sorgen und die Mieten vergleichbar machen. Er stellt somit ein wichtiges Hilfsmittel für Mieter und Vermieter gleichermaßen dar und kann in gewissem Maß regulierend auf die Mietentwicklung wirken.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird

nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt
von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt
nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben
alle 4 Jahre neu erstellt

Mietspiegel Konstanz

Der gemeinsame Mietspiegel Konstanz-Allensbach-Reichenau ist ein qualifizierter Mietspiegel, in dem die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend den gesetzlichen Vorschriften dargestellt ist. Der aktuelle Mietspiegel 2025 wurde im Auftrag der Stadt Konstanz und der Gemeinden Allensbach und Reichenau auf Grundlage einer repräsentativen Mieterbefragung (Juli/August 2025, über 2.000 Antworten) neu aufgestellt. Am 18. November 2025 wurde er von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter – dem Deutschen Mieterbund Bodensee e.V. und Haus & Grund Konstanz – als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB anerkannt.

Er gilt vom 1. Dezember 2025 bis zum 30. November 2027 und löst die Fortschreibung 2022 des Mietspiegels 2020 ab. Konstanz, Allensbach und Reichenau sind nach wie vor sehr attraktive und gefragte Wohnorte; die Themen Wohnraum und zulässige Miethöhe gewinnen deshalb weiter an Bedeutung. Bei jedem Mieterhöhungsverlangen muss die entsprechende Miethöhe des Mietspiegels angegeben werden, soweit die betreffende Wohnung dort eingeordnet werden kann. Deshalb trägt er wesentlich zur Rechtssicherheit bei der Mietpreisfestlegung auf dem hiesigen Wohnungsmarkt bei.

Häufige Fragen zum Mietspiegel Konstanz

Wie hoch ist die Miete in Konstanz 2026?

Laut dem qualifizierten Mietspiegel 2025 liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete in Konstanz bei 11,37 €/m². Je nach Wohnungsgröße, Baujahr, Ausstattung und Lage reicht die Spanne von rund 9,30 €/m² für große Bestandswohnungen bis über 22 €/m² für kleine Neubau-Apartments.

Ist der Mietspiegel Konstanz qualifiziert?

Ja. Der gemeinsame Mietspiegel Konstanz–Allensbach–Reichenau 2025 wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und am 18. November 2025 von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB anerkannt. Er gilt vom 1. Dezember 2025 bis zum 30. November 2027.

Gilt die Mietpreisbremse in Konstanz?

Nein, derzeit nicht (Stand: Juli 2026). Mit der neuen Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg ist Konstanz zum 1. Januar 2026 aus der Gebietskulisse der angespannten Wohnungsmärkte herausgefallen. Bei Neuvermietungen greift die 10-Prozent-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete daher aktuell nicht. Die Verordnung ist bis zum 31. Dezember 2026 befristet; danach kann sich die Rechtslage ändern. Für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen bleibt der Mietspiegel weiterhin maßgeblich (§ 558 BGB).

Für welche Orte gilt der Mietspiegel?

Der qualifizierte Mietspiegel gilt für Konstanz, Allensbach und Reichenau. Für die Höri (Gaienhofen, Öhningen, Moos) und Radolfzell gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel – hier orientieren sich Vermieter an Vergleichsangeboten und Markteinschätzungen, etwa unserer PZ-Marktbeobachtung.

Immobilienmakler am Bodensee

Philipp Zimmermann Immobilien GmbH & Co.KG ist als Immobilienmakler im gesamten Gebiet Konstanz, Radolfzell und auf der Halbinsel Höri sowie der Region Stein am Rhein bis Kreuzlingen für Sie tätig.

Begriffserklärung

*Bei der sogenannten Nettokaltmiete handelt es sich um die Miete je Quadratmeter Wohnfläche und Monat für ein Haus oder eine Wohnung ohne die Betriebskosten.

*Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass die Mieten von Wohnungen über ein gewisses Maß hinaus ansteigen. Über die Umsetzung der Mietpreisbremse entscheiden die Bundesländer in eigener Verantwortung.

Spanneneinordnung: Die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen sind erforderlich, weil Wohnungen über die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung hinaus weitere Unterschiede aufweisen können.

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